Mẫu Giấy Đặt Cọc Mua Đất Mới: Nội Dung Cần Có Và Lưu Ý

Mẫu giấy đặt cọc mua đất là văn bản được sử dụng khi bên mua giao cho bên bán một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị nhằm bảo đảm việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây thường là bước được thực hiện trước khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Dưới đây là những nội dung quan trọng cần biết khi lập mẫu giấy đặt cọc mua đất.

Mẫu giấy đặt cọc mua đất gồm những nội dung gì?

Một văn bản đặt cọc mua đất nên thể hiện đầy đủ thông tin của các bên, thửa đất, số tiền đặt cọc, giá chuyển nhượng dự kiến, thời hạn ký hợp đồng chính thức và trách nhiệm của mỗi bên nếu giao dịch không được thực hiện.

>>> Xem thêm: Đất Sử Dụng Chung Là Gì? Quy Định Pháp Lý, Quyền Chuyển Nhượng

Có thể tham khảo bố cục sau:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

GIẤY ĐẶT CỌC MUA ĐẤT

Hôm nay, ngày … tháng … năm …, tại …, chúng tôi gồm:

Bên đặt cọc (Bên A):

Họ và tên: ……………………………………………………

Ngày sinh: ……………………………………………………..

CCCD số: ……………………. cấp ngày …………….. tại ……………..

Địa chỉ thường trú: ………………………………………………

Số điện thoại: ……………………………………………………

Bên nhận đặt cọc (Bên B):

Họ và tên: ……………………………………………………

Ngày sinh: ……………………………………………………..

CCCD số: ……………………. cấp ngày …………….. tại ……………..

Địa chỉ thường trú: ………………………………………………

Số điện thoại: ……………………………………………………

Hai bên thống nhất lập giấy đặt cọc để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các nội dung sau:

Điều 1. Thông tin thửa đất

Bên A đặt cọc cho Bên B số tiền: ………………………….. đồng.

Bằng chữ: …………………………………………………………..

Khoản tiền này nhằm bảo đảm việc nhận chuyển nhượng thửa đất:

• Thửa đất số: ……………………………………………………
• Tờ bản đồ số: …………………………………………………..
• Địa chỉ: …………………………………………………………..
• Diện tích: ………………………………………………………. m²
• Mục đích sử dụng đất: …………………………………………
• Thời hạn sử dụng: ……………………………………………..
• Giấy chứng nhận số: …………………………………………..
• Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: …………………………….
• Cơ quan cấp: …………………………………………………….
• Ngày cấp: …………………………………………………………
• Người đứng tên trên Giấy chứng nhận: ……………………..

Điều 2. Giá chuyển nhượng và thời hạn đặt cọc

Giá chuyển nhượng hai bên thống nhất là: ………………….. đồng.

Bằng chữ: …………………………………………………………..

Thời hạn đặt cọc từ ngày …………….. đến ngày ……………..

Trong thời hạn trên, hai bên có trách nhiệm thực hiện các thủ tục cần thiết để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận.

Số tiền đặt cọc sẽ được xử lý theo thỏa thuận của hai bên khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Điều 3. Xử lý tiền đặt cọc

Trường hợp Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mà không thuộc trường hợp hai bên đã thỏa thuận khác, khoản tiền đặt cọc được xử lý theo thỏa thuận trong giấy đặt cọc và quy định pháp luật có liên quan.

Trường hợp Bên B từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mà không thuộc trường hợp hai bên đã thỏa thuận khác, Bên B có trách nhiệm hoàn trả tiền đặt cọc và thực hiện nghĩa vụ phạt cọc theo thỏa thuận.

Điều 4. Cam kết của các bên

Bên A cam kết thông tin nhân thân được cung cấp là chính xác và việc giao kết giấy đặt cọc hoàn toàn tự nguyện.

Bên B cam kết cung cấp thông tin trung thực về quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý của thửa đất và các thông tin liên quan đến giao dịch.

Hai bên có trách nhiệm thực hiện đúng những nội dung đã thống nhất.

Điều 5. Giải quyết tranh chấp

Nếu phát sinh tranh chấp, hai bên ưu tiên thương lượng, hòa giải. Trường hợp không thể giải quyết bằng thỏa thuận, mỗi bên có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.

Điều 6. Hiệu lực

Giấy đặt cọc có hiệu lực kể từ thời điểm hai bên ký, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Giấy được lập thành … bản, mỗi bên giữ … bản có giá trị như nhau.

BÊN ĐẶT CỌC
(Ký, ghi rõ họ tên)

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC
(Ký, ghi rõ họ tên)

Đây là mẫu tham khảo về cấu trúc và nội dung. Với giao dịch có giá trị lớn hoặc có tình tiết phức tạp, nên để luật sư kiểm tra hồ sơ và nội dung trước khi ký.

Vì sao phải ghi rõ là “đặt cọc”?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc có thể thuộc về bên nhận đặt cọc; ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì về nguyên tắc phải hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Vì vậy, khi giao tiền để giữ đất, người mua không nên chỉ lập một giấy có nội dung đơn giản như “đã nhận tiền mua đất” hoặc “đã nhận tiền”. Nên thể hiện rõ: “Bên A giao cho Bên B số tiền … đồng làm tiền đặt cọc để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…”

Cách thể hiện này giúp xác định rõ mục đích của khoản tiền và cơ chế xử lý khi giao dịch không được thực hiện. Từ kinh nghiệm thực tế khi xem xét các giấy tờ giao dịch đất đai, phần này càng viết rõ thì càng hạn chế tranh luận về bản chất khoản tiền sau này.

Cần kiểm tra gì trước khi ký giấy đặt cọc mua đất?

Không nên chỉ quan tâm đến giá bán và số tiền cọc. Trước khi giao tiền, người mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất.

Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện nhất định, trong đó có việc có Giấy chứng nhận theo quy định, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, vẫn còn thời hạn sử dụng và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

>>> Xem thêm: Nhà Tình Nghĩa Có Được Mua Bán Không? Tìm Hiểu Điều Kiện

Do đó, trước khi đặt cọc, nên kiểm tra ít nhất các nhóm thông tin sau:

Kiểm tra Giấy chứng nhận

Đối chiếu thông tin người đứng tên trên Giấy chứng nhận với người trực tiếp nhận tiền đặt cọc. Cần kiểm tra số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng và các thông tin khác để bảo đảm thửa đất trong giấy tờ đúng với tài sản mà hai bên đang giao dịch.

Kiểm tra tình trạng tranh chấp

Một thửa đất đang có tranh chấp có thể khiến giao dịch phát sinh nhiều vấn đề. Vì vậy, người mua không nên chỉ dựa vào lời cam kết của bên bán mà cần tìm hiểu tình trạng thực tế của đất.

Kiểm tra việc thế chấp

Nếu quyền sử dụng đất đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ tại ngân hàng hoặc tổ chức khác, cần làm rõ tình trạng này trước khi đặt cọc và thống nhất phương án xử lý nếu có. Đây là một trong những nội dung nên ghi cụ thể trong giấy đặt cọc thay vì chỉ viết chung chung rằng “bên bán cam kết đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp”.

Kiểm tra quy hoạch và hạn chế giao dịch

Người mua nên tìm hiểu thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các hạn chế liên quan đến thửa đất trước khi giao khoản tiền lớn. Nếu phát hiện vấn đề pháp lý sau khi đã đặt cọc, việc xử lý có thể phức tạp hơn rất nhiều so với việc kiểm tra ngay từ đầu.

Giấy đặt cọc mua đất có bắt buộc công chứng không?

Cần phân biệt giấy đặt cọc với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quy định hiện hành về công chứng, chứng thực tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp thuộc ngoại lệ mà pháp luật quy định.

Trong khi đó, pháp luật không đặt ra yêu cầu chung rằng mọi giấy hoặc hợp đồng đặt cọc mua đất đều phải công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, với những giao dịch có số tiền lớn, việc lập văn bản chặt chẽ và cân nhắc công chứng có thể giúp tăng tính an toàn về chứng cứ, đồng thời tạo điều kiện để các bên kiểm tra thông tin và năng lực giao kết. Điều quan trọng là không nên hiểu rằng “giấy đặt cọc không cần công chứng” đồng nghĩa với việc có thể viết sơ sài.

Mức phạt cọc khi một bên không tiếp tục mua hoặc bán đất

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện thì tiền đặt cọc được trả lại hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì về nguyên tắc tiền cọc thuộc về bên nhận cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương giá trị tiền cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ví dụ, người mua đặt cọc 200 triệu đồng. Nếu người mua tự ý không tiếp tục giao dịch trong trường hợp áp dụng cơ chế phạt cọc theo luật và không có thỏa thuận khác, khoản tiền này có thể thuộc về bên bán.

Nếu người bán từ chối bán trong trường hợp áp dụng cơ chế phạt cọc theo luật, người bán phải hoàn trả 200 triệu đồng và khoản tiền tương đương 200 triệu đồng, tổng cộng 400 triệu đồng. Tuy nhiên, đây là cách hiểu theo cơ chế phạt cọc của Điều 328. Các bên có thể có thỏa thuận khác, vì vậy nội dung giấy đặt cọc cần được đọc kỹ trước khi ký.

Những điều khoản nên ghi thật rõ trong giấy đặt cọc

Một giấy đặt cọc mua đất tốt không nhất thiết phải dài, nhưng những vấn đề quan trọng phải được mô tả cụ thể.

Đặc biệt, nên làm rõ:

• Số tiền đặt cọc chính xác bằng số và bằng chữ.
• Mục đích của khoản tiền là đặt cọc.
• Thông tin đầy đủ về thửa đất.
• Giá chuyển nhượng tổng cộng.
• Thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng.
• Thời điểm và phương thức thanh toán tiếp theo.
• Ai chịu thuế, phí và lệ phí theo thỏa thuận.
• Tình trạng thế chấp, tranh chấp và quy hoạch của đất.
• Trách nhiệm của bên mua nếu không tiếp tục giao dịch.
• Trách nhiệm của bên bán nếu không tiếp tục giao dịch.
• Cách xử lý nếu không thể ký hợp đồng do nguyên nhân pháp lý của thửa đất.
• Điều kiện hoàn trả tiền trong từng trường hợp.
• Phương thức giải quyết tranh chấp.

Đặc biệt, trường hợp giao dịch không thể tiếp tục vì nguyên nhân pháp lý của thửa đất nên được dự liệu ngay trong giấy đặt cọc. Đây là vấn đề thường gây tranh cãi nếu hai bên chỉ thống nhất miệng.

Kinh nghiệm hạn chế rủi ro khi đặt cọc mua đất

Một trong những cách đơn giản nhất để hạn chế rủi ro là không đặt cọc chỉ dựa trên lời hứa.

• Trước khi ký, hãy đối chiếu giấy tờ và thông tin thực tế. Sau đó mới thống nhất số tiền, thời hạn và điều kiện giao dịch.
• Khi giao tiền, nên sử dụng phương thức thanh toán có thể chứng minh được giao dịch. Nội dung chuyển khoản cũng nên thể hiện rõ mục đích, chẳng hạn ghi tiền đặt cọc chuyển nhượng thửa đất nào theo giấy đặt cọc ngày nào.
• Nếu thanh toán bằng tiền mặt, cần lập giấy xác nhận đã nhận đủ tiền và hai bên cùng ký.
• Quan trọng hơn, mọi thỏa thuận bổ sung sau khi ký cũng nên được lập thành văn bản. Những câu nói như “sau này tính tiếp”, “đến lúc công chứng sẽ thỏa thuận” có thể trở thành điểm khó chứng minh nếu hai bên phát sinh mâu thuẫn.

Nếu đang chuẩn bị đặt cọc mua đất, người mua nên kiểm tra kỹ hồ sơ và các điều khoản trước khi ký. Với giao dịch có giá trị lớn hoặc có vấn đề về đồng sở hữu, ủy quyền, thế chấp, quy hoạch hay tranh chấp, nên tham khảo ý kiến chuyên môn để đánh giá rủi ro cụ thể. Bạn có thể tìm hiểu thêm các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai, hợp đồng và giao dịch bất động sản tại Luật Đại Bàng để có thêm thông tin trước khi thực hiện giao dịch.