Điều 167 Luật Đất đai 2013 là căn cứ quan trọng khi người dân chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay thừa kế quyền sử dụng đất. Bài viết diễn giải từng nhóm quyền, trường hợp chung quyền và yêu cầu công chứng, chứng thực để bạn chuẩn bị hồ sơ đúng ngay từ đầu.
Lưu ý quan trọng về hiệu lực
Luật Đất đai 2013 đã được thay thế bởi Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1-8-2024. Vì vậy, Điều 167 Luật Đất đai 2013 cần được hiểu là quy định áp dụng cho các giao dịch và hồ sơ phát sinh trong thời gian luật này còn hiệu lực, hoặc làm căn cứ đối chiếu khi giải quyết các quan hệ đã xác lập trước đó.
Với hồ sơ mới, bạn cần đối chiếu quy định tương ứng trong Luật Đất đai 2024 và các điều khoản chuyển tiếp tại địa phương nơi có đất.
>>> Xem thêm: Điều 101 Luật Đất Đai 2013: Đất Không Giấy Tờ Được Cấp Sổ Đỏ Không?
Điều 167 quy định những quyền gì?
Theo Điều 167, người sử dụng đất được thực hiện 8 nhóm quyền đối với quyền sử dụng đất của mình: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn. Đây là các quyền tài sản gắn với đất, không phải quyền sở hữu đất, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Chuyển đổi thường áp dụng cho đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn, nhằm dồn điền đổi thửa cho thuận tiện sản xuất. Chuyển nhượng là bán quyền sử dụng đất cho người khác. Cho thuê và cho thuê lại là giao đất cho người khác sử dụng có thời hạn để nhận tiền thuê. Thừa kế và tặng cho là chuyển quyền sử dụng đất cho người khác mà không thu tiền, thường trong gia đình. Thế chấp là dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay. Góp vốn là đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để cùng sản xuất, kinh doanh.
Nhóm người cùng sử dụng đất thì thực hiện quyền thế nào?
Điều 167 dành một phần quan trọng cho trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất. Đây là tình huống rất hay gặp trong thực tế, nhất là đất của hộ gia đình, đất thừa kế chung hoặc đất mua chung.
Nếu nhóm gồm hộ gia đình và cá nhân, các thành viên có quyền và nghĩa vụ như hộ gia đình, cá nhân theo quy định của luật. Nếu trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế, thành viên đó có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế.
Trường hợp quyền sử dụng đất chia được theo phần cho từng người, ai muốn thực hiện quyền đối với phần của mình phải làm thủ tục tách thửa, xin cấp Giấy chứng nhận riêng cho phần đó, rồi mới thực hiện quyền theo quy định. Không thể tự ý bán hay tặng cho phần đất chưa tách thửa và chưa có sổ riêng.
>>> Xem thêm: Điều 103 Luật Đất Đai 2013: Diện Tích Đất Ở Khi Có Vườn, Ao
Khi nào hợp đồng phải công chứng, chứng thực?
Yêu cầu về công chứng, chứng thực là nội dung thực tiễn nhất của Điều 167, vì nó quyết định hợp đồng có đủ điều kiện để đăng ký sang tên hay không. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngoại lệ là trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định riêng, sẽ áp dụng theo yêu cầu của các bên.
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, và hợp đồng chuyển nhượng mà một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản, được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Nói cách khác, với các hợp đồng này, pháp luật không bắt buộc trong mọi trường hợp, nhưng các bên có thể yêu cầu công chứng để tăng tính an toàn.
Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự. Việc công chứng thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Bạn nên giữ bản gốc hợp đồng đã công chứng, chứng thực để làm căn cứ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Nhiều tranh chấp phát sinh chỉ vì các bên nhầm lẫn giữa các quyền. Chuyển nhượng là chuyển hẳn quyền sử dụng đất cho người khác, bên mua sẽ đứng tên trên sổ sau khi đăng ký. Tặng cho cũng chuyển hẳn quyền, nhưng không có nghĩa vụ trả tiền, thường kèm điều kiện về quan hệ gia đình hoặc nghĩa vụ chăm sóc.
Thủ tục và giấy tờ thường cần chuẩn bị
Trước khi giao dịch, bạn nên kiểm tra 4 thông tin: sổ đã cấp cho ai, loại đất và thời hạn sử dụng, đất có đang tranh chấp, kê biên hay thế chấp hay không, và nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành chưa. Bạn có thể kiểm tra thông tin này tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Hồ sơ thường gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cước công dân của các bên, hợp đồng đã công chứng hoặc chứng thực, tờ khai thuế và lệ phí, cùng giấy tờ chứng minh quan hệ nếu là tặng cho hoặc thừa kế trong gia đình. Sau khi ký hợp đồng, các bên cần đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để việc chuyển quyền có hiệu lực đối với bên thứ ba.
Những rủi ro thường gặp và cách tránh
Rủi ro phổ biến nhất là ký hợp đồng viết tay, không công chứng, chứng thực khi luật yêu cầu. Hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu, bên mua khó đăng ký sang tên và khó bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp. Rủi ro thứ hai là giao dịch với người không có đủ quyền, ví dụ một thành viên trong hộ gia đình tự ý bán đất chung mà không có sự đồng ý của các thành viên còn lại.
Để tránh các rủi ro này, bạn nên kiểm tra sổ và thông tin quy hoạch trước khi đặt cọc, yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ gốc, ký hợp đồng tại tổ chức công chứng và đăng ký biến động ngay sau khi giao dịch hoàn tất. Nếu giao dịch có giá trị lớn hoặc có yếu tố phức tạp như chung quyền, thừa kế nhiều người, bạn nên nhờ luật sư rà soát hợp đồng trước khi ký.
Điều 167 Luật Đất đai 2013 cho thấy người sử dụng đất có nhiều quyền quan trọng, từ chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp đến góp vốn và thừa kế. Tuy nhiên, mỗi quyền đều gắn với điều kiện, thủ tục và yêu cầu công chứng, chứng thực riêng, nhất là trong trường hợp nhiều người cùng sử dụng một thửa đất. Hiểu đúng điều luật giúp bạn tránh ký nhầm hợp đồng, tránh tranh chấp trong gia đình và bảo vệ quyền lợi khi giao dịch.
Nếu bạn đang chuẩn bị chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay thừa kế quyền sử dụng đất và chưa rõ hồ sơ của mình có đủ điều kiện hay không, bạn có thể liên hệ Luật Đại Bàng để được tư vấn trước khi ký hợp đồng, rà soát giấy tờ và hướng dẫn thủ tục đăng ký sang tên cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Hoàng Văn Minh nổi tiếng với phong cách làm việc chuyên nghiệp, tận tâm, và luôn đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu. Với phương châm “Công lý và sự minh bạch” ông Minh không chỉ là một luật sư giỏi mà còn là một người bạn đồng hành đáng tin cậy trong hành trình bảo vệ quyền lợi pháp lý của mỗi người. Trang web Luật Đại Bàng do ông điều hành đã trở thành một địa chỉ tin cậy cho nhiều người tìm kiếm sự trợ giúp và tư vấn pháp lý. Hoàng Văn Minh cam kết tiếp tục đồng hành và hỗ trợ cộng đồng bằng kiến thức và sự hiểu biết của mình, góp phần xây dựng một xã hội công bằng và văn minh hơn.
Thông tin liên hệ:
Website: https://luatdaibang.net
Hotline: 028 9802 9804
Email: [email protected]
Địa chỉ: 292 Đ. Nguyễn Xí, Phường 13, Bình Thạnh, Hồ Chí Minh, Việt Nam