Vi Bằng Là Gì? Giá Trị Pháp Lý, Thủ Tục Lập Vi Bằng Hiện Nay

Bạn đã từng nghe đến “mua nhà đất bằng giấy tay có lập vi bằng” hay “dùng vi bằng để đòi nợ” nhưng vẫn còn mơ hồ về giá trị thực sự của loại giấy tờ này? Nhiều người đang nhầm lẫn tai hại giữa vi bằng và văn bản công chứng, dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có. Bài viết này của Luật Đại Bàng sẽ giải thích cặn kẽ vi bằng là gì, giá trị pháp lý đến đâu và những trường hợp không được không được phép lập vi bằng, dựa trên những quy định mới nhất của pháp luật. Hãy hiểu đúng để bảo vệ tài sản và quyền lợi của chính mình.

Vi bằng là gì? Vi bằng được pháp luật quy định như thế nào?

Theo Khoản 3, Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, vi bằng được định nghĩa như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

Nói một cách đơn giản và dễ hiểu, Thừa phát lại đóng vai trò là một người chứng kiến khách quan. Khi bạn yêu cầu, họ sẽ dùng nghiệp vụ của mình (quan sát, quay phim, chụp ảnh) để ghi lại một sự việc đang diễn ra và lập thành một văn bản. Văn bản đó chính là vi bằng.

Giá trị pháp lý của vi bằng

Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP. Cần phân biệt rõ hai khía cạnh sau:

Giá trị chứng cứ của vi bằng

Vi bằng được xác định là nguồn chứng cứ để Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân và các cơ quan hành chính nhà nước khác xem xét trong quá trình giải quyết các vụ việc dân sự, hình sự, hành chính và các vụ việc khác theo quy định.

Giới hạn giá trị pháp lý của vi bằng

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, hoặc các văn bản hành chính khác. Do đó, đối với các giao dịch mà pháp luật quy định phải được công chứng hoặc chứng thực (ví dụ: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở), vi bằng không có giá trị xác nhận hiệu lực của các giao dịch đó. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện (ví dụ: sự kiện giao nhận tiền) chứ không chứng nhận tính hợp pháp của nội dung thỏa thuận.

Mua bán vi bằng nhà đất có được thừa nhận không?

Việc mua bán nhà đất thông qua lập vi bằng là vấn đề pháp lý quan trọng cần được làm rõ. Theo quy định của pháp luật hiện hành, mua bán nhà đất thông qua vi bằng không được thừa nhận và không có giá trị pháp lý trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai.

Cụ thể, theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho hay thế chấp quyền sử dụng đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều này có nghĩa là các hợp đồng mua bán đất đai cần phải được công chứng tại các cơ quan công chứng có thẩm quyền, không thể chỉ dựa vào vi bằng để ghi nhận giao dịch.

Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
2. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.”

Vi bằng chỉ là một văn bản ghi nhận sự kiện hoặc hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, chẳng hạn như việc giao nhận tiền hoặc tình trạng của tài sản tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, nó không có giá trị trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay xác nhận quyền sở hữu tài sản.

Điều này được xác định trong Khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, trong đó nêu rõ rằng vi bằng không được lập cho các giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai nếu không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu hợp pháp.

Những trường hợp nào không được lập vi bằng?

Căn cứ theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP và các văn bản pháp luật liên quan, Thừa phát lại phải từ chối thực hiện việc lập vi bằng nếu yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Khi liên quan đến quyền và lợi ích của bản thân hoặc người thân của Thừa phát lại, bao gồm: vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, ông bà nội, ông bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì, anh chị em ruột của Thừa phát lại, vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
• Vi phạm các quy định về an ninh, quốc phòng, bao gồm: xâm phạm các mục tiêu an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước; phát tán thông tin, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định về ra vào, di chuyển trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
• Vi phạm quyền riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo Điều 38 Bộ luật Dân sự và các hành vi trái với đạo đức xã hội.
• Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch thuộc phạm vi công chứng, chứng thực theo yêu cầu của pháp luật; xác nhận tính chính xác, hợp pháp của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang ngoại ngữ hoặc ngược lại; xác nhận chữ ký và bản sao đúng với bản chính.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc sở hữu đất đai, tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hoặc sở hữu theo quy định pháp luật.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân trong khi đang thi hành công vụ.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
• Các trường hợp khác theo quy định pháp luật.

Thủ tục lập vi bằng

Thủ tục lập vi bằng được thực hiện tại Văn phòng Thừa phát lại và bao gồm các bước chính sau:

Tiếp nhận đơn yêu cầu

• Khách hàng có nhu cầu lập vi bằng sẽ làm việc trực tiếp với thư ký nghiệp vụ. Thư ký nghiệp vụ sẽ tư vấn cho khách hàng về các quy định pháp lý có liên quan đến vi bằng mà khách hàng yêu cầu lập.
• Khách hàng điền thông tin yêu cầu lập vi bằng vào Phiếu yêu cầu lập vi bằng (theo mẫu). Thư ký nghiệp vụ sẽ kiểm tra tính hợp pháp của nội dung yêu cầu và trình Thừa phát lại quyết định.
• Thư ký nghiệp vụ cũng sẽ yêu cầu khách hàng điền vào Phiếu cung cấp thông tin (theo mẫu) để thu thập những thông tin cần thiết liên quan đến việc lập vi bằng.
• Trong trường hợp khách hàng yêu cầu lập vi bằng qua các phương tiện thông tin khác, Phiếu yêu cầu lập vi bằng và Phiếu cung cấp thông tin sẽ được thực hiện tại nơi khách hàng yêu cầu.

Thỏa thuận về việc lập vi bằng

• Khách hàng và Văn phòng Thừa phát lại sẽ ký kết thỏa thuận lập vi bằng (theo mẫu), trong đó quy định rõ: nội dung cần lập vi bằng, thời gian, địa điểm lập vi bằng, chi phí lập vi bằng và các điều khoản liên quan. Đồng thời, khách hàng sẽ tiến hành tạm ứng chi phí lập vi bằng.
• Thỏa thuận lập vi bằng sẽ được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản. Thư ký nghiệp vụ sẽ ghi vào sổ theo dõi thỏa thuận lập vi bằng.

Tổ chức và tiến hành lập vi bằng 

• Vi bằng có thể được lập tại Văn phòng Thừa phát lại hoặc tại nơi khách hàng yêu cầu.
• Trong trường hợp cần thiết hoặc theo yêu cầu của khách hàng, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng tham gia vào việc lập vi bằng, hoặc yêu cầu nhà chuyên môn tham gia vào quá trình này.
• Thừa phát lại sẽ mô tả chi tiết sự kiện, hành vi cần ghi nhận trong vi bằng; tiến hành chụp ảnh, quay phim… để đảm bảo tính trung thực và khách quan.
• Trước khi ký nháy từng trang và ký tên vào vi bằng, Thừa phát lại sẽ tự mình kiểm tra giấy tờ tùy thân của khách hàng, người bị lập vi bằng, người làm chứng và yêu cầu những người tham gia, chứng kiến, người có hành vi bị lập vi bằng ký tên vào vi bằng.
• Vi bằng sẽ được số hóa theo thứ tự thời gian, ghi vào sổ theo dõi vi bằng và được lập thành 03 bản chính (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Thanh lý thỏa thuận lập vi bằng

• Trước khi giao vi bằng cho khách hàng, thư ký nghiệp vụ sẽ đề nghị khách hàng ký vào sổ bàn giao vi bằng và thực hiện việc thanh lý thỏa thuận lập vi bằng.
• Khách hàng sẽ được giao một bản chính vi bằng (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Cung cấp bản sao vi bằng

• Bản sao vi bằng chỉ được cung cấp khi có yêu cầu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền bằng văn bản, trong các trường hợp phục vụ cho việc giám sát, kiểm tra, thanh tra, điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án liên quan đến vi bằng đã lập. Văn bản yêu cầu cung cấp bản sao vi bằng phải được lưu trong hồ sơ vi bằng.
• Việc cấp bản sao vi bằng sẽ do Thừa phát lại thực hiện tại Văn phòng Thừa phát lại, sau khi đối chiếu với bản chính và đóng dấu bản sao vi bằng. Bản sao vi bằng cũng sẽ được ghi vào sổ theo dõi vi bằng.

Vi bằng là một công cụ pháp lý quan trọng để ghi nhận sự kiện và hành vi thực tế, nhưng cần hiểu rõ sự khác biệt giữa vi bằng và các văn bản công chứng. Vi bằng không có giá trị trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản như đất đai và nhà cửa. Vì vậy, khi có nhu cầu lập vi bằng, bạn cần tuân thủ đúng các quy định pháp lý và nên tham khảo ý kiến từ Thừa phát lại để bảo vệ quyền lợi và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có. Nếu cần hỗ trợ tư vấn Luật Đất đai, liên hệ ngay cho Luật Đại Bàng!