Thông Tư 33 – Những Điểm Mới Trong Quản Lý, Sử Dụng Đất Đai

Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT được ban hành ngày 29/09/2017 và chính thức có hiệu lực từ ngày 05/12/2017. Đây là văn bản hướng dẫn thi hành một số nội dung trọng tâm của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP. 

Cơ sở pháp lý và phạm vi điều chỉnh của Thông tư 33 

Thông tư 33 ban hành dựa trên cơ sở pháp lý: 

– Luật Đất đai 2013.

– Các nghị định hướng dẫn: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, 44/2014/NĐ-CP, 47/2014/NĐ-CP, 01/2017/NĐ-CP, 36/2017/NĐ-CP. 

– Sửa đổi, bổ sung trong: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, 24/2014/TT-BTNMT, 25/2014/TT-BTNMT, 30/2014/TT-BTNMT, 36/2014/TT-BTNMT, 37/2014/TT-BTNMT, 02/2015/TT-BTNMT. 

Những điểm nổi bật trong Thông tư 33/2017/TT-BTNMT

Thông tư 33 là văn bản quy phạm góp phần minh bạch hóa trong quản lý đất đai, bảo vệ quyền lợi của người dân, tháo gỡ được nút thắt, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển. 

Điểm mới về cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất 

Một điểm mới rõ nét là ghi nhận đồng sở hữu, đồng sử dụng rõ ràng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức là những người cùng sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều có tên trên sổ đỏ. Xác định rõ nghĩa vụ, quyền lợi của mỗi người theo đúng thửa đất đó. 

Đây là bước tiến nhằm giảm thiểu xảy ra tranh chấp, tăng tính minh bạch trong giao dịch dân sự. Đảm bảo quyền lợi hợp pháp một cách tốt nhất cho các bên liên quan. Ngoài ra, Thông tư 33 còn sửa đổi, bổ sung quy định quản lý phôi GCN và hướng dẫn cách in GCN (bao gồm hình thức và nội dung). 

Đăng ký đất đai và đăng ký biến động

Thông tư 33 cụ thể hoá các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai. Đồng thời, hướng dẫn chi tiết về quy trình, thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất như: nhà ở, cây lâu năm, công trình xây dựng, rừng trồng. 

Theo Điều 9 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người sử dụng đất phải đăng ký biến động trong các trường hợp:

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất).

– Tặng cho quyền sử dụng đất.

– Thừa kế quyền sử dụng đất.

– Thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng/tổ chức tín dụng.

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

– Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

– Thay đổi về ranh giới, diện tích thửa đất, thay đổi mục đích sử dụng.

– Có thay đổi về thông tin người sử dụng đất (ví dụ: thay đổi tên, số CMND/CCCD, địa chỉ).

– Thu hồi, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thông tư 33 cũng nêu rõ việc đăng ký đối với tài sản gắn liền đất, bao gồm: 

– Nhà ở, công trình xây dựng: khi xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hoặc phá dỡ.

– Rừng sản xuất là rừng trồng: đăng ký khi trồng mới, chuyển nhượng hoặc khai thác.

– Cây lâu năm: đăng ký khi hình thành vườn cây, thay đổi diện tích trồng, hoặc chuyển nhượng kèm đất.

Quy trình, thủ tục đăng ký biến động được hướng dẫn cụ thể hoá với 5 bước cơ bản:

– Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã (nếu được ủy quyền).

– Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ. Nếu đầy đủ, hợp lệ sẽ thực hiện cập nhật vào hồ sơ địa chính. Nếu chưa hợp lệ, thông báo để công dân/doanh nghiệp bổ sung, chỉnh sửa.

– Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

– Bước 4: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí đo đạc (nếu phát sinh).

– Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận mới hoặc xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận cũ.

Đây là điểm mới được sửa đổi từ sửa đổi Thông tư 24/2014 về hồ sơ địa chính. Đồng bộ hoá quy trình trong việc đăng ký đất đai, biến động, tài sản gắn liền với đất. Giúp người dân, doanh nghiệp dễ thực hiện quyền của mình. Đồng thời, tăng hiệu quả quản lý biến động đất đai của Nhà nước, tránh thất thu thuế từ chuyển nhượng, cho tặng. 

Hồ sơ địa chính và dữ liệu đất đai

Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT đã sửa đổi nhiều vướng mắc, hạn chế trong việc quản lý đất đai được quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT. Trước đây, việc quản lý phụ thuộc nhiều vào hồ sơ giấy tờ, bản đồ đo đạc thủ công. Dẫn đến dễ sai lệch và khó cập nhật những thông tin, dữ liệu mới. 

Tại điều 7 của Thông tư đã bổ sung quy định về chuẩn hóa hồ sơ địa chính. Đưa ra hướng dẫn cụ thể về bản đồ địa chính và trích đo địa chính, đồng thời khuyến khích ứng dụng Công nghệ Thông tin. 

Theo đó, hồ sơ địa chính phải được lập thống nhất, đầy đủ, lưu trữ đồng bộ. Bao gồm: sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, bản đồ địa chính, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động. Các loại hồ sơ được chuẩn hóa về biểu mẫu, ký hiệu, cách ghi chép, bảo đảm áp dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc.

Bản đồ địa chính được quy định chi tiết cách lập, đo vẽ, ký hiệu, tỷ lệ… đảm bảo thống nhất về kỹ thuật và pháp lý. Cho phép thực hiện trích đo thửa đất trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính chính quy hoặc bản đồ cũ không còn chính xác. Hồ sơ trích đo phải đáp ứng chuẩn kỹ thuật về tọa độ, diện tích, ranh giới.

Việc quản lý hồ sơ địa chính dưới dạng cơ sở dữ liệu điện tử thay vì giấy tờ truyền thống. Kết nối dữ liệu địa chính với cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Cho phép khai thác thông tin đất đai qua hệ thống CNTT, hướng tới dịch vụ công trực tuyến trong đăng ký đất đai.

Những quy phạm này giúp giảm sai sót khi đo đạc, cấp sổ đỏ, hạn chế tình trạng tranh chấp ranh giới. Tạo nền tảng để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai điện tử, hướng tới mục tiêu quản lý tập trung và minh bạch. Từ đó, cơ quan Nhà nước và người dân có thể dễ dàng tra cứu, tiếp cận thông tin nhanh chóng, tiết kiệm thời gian, chi phí hiệu quả. 

Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Một trong những vướng mắc lớn nhất của các hộ gia đình, doanh nghiệp là thủ tục xin giao đất, thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trước đây, hồ sơ, quy trình đôi khi không có sự thống nhất giữa các địa phương, gây khó khăn cho người dân và người thực hiện. Thông tư 33 đã hướng dẫn chi tiết các thành phần hồ sơ và trình tự xử lý đồng nhất.

Đối với thành phần hồ sơ, quy định rõ ràng từng loại hồ sơ cho từng trường hợp. Việc liệt kê cụ thể những loại giấy tờ cần thiết giúp người dân/doanh nghiệp biết chính xác cần phải chuẩn bị những gì. Chẳng hạn như: 

– Hồ sơ giao đất, cho thuê đất gồm: Đơn xin giao đất, cho thuê đất (theo mẫu); Dự án đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu thuộc diện phải có); Trích đo địa chính khu đất hoặc bản đồ địa chính; Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.

– Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); Dự án đầu tư, phương án sử dụng đất (nếu có).

Thông tư cũng chuẩn hóa quy trình xử lý hồ sơ với 6 bước cơ bản như sau: 

– Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hoặc UBND cấp xã (nếu được ủy quyền).

– Bước 2: Cơ quan TN&MT thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa nếu cần.

– Bước 3: Lấy ý kiến các cơ quan liên quan (nếu dự án thuộc diện phải thẩm định quy hoạch, môi trường, xây dựng).

– Bước 4: Trình UBND có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng.

– Bước 5: Người dân/doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ).

– Bước 6: VPĐKĐĐ cập nhật hồ sơ địa chính, trao quyết định và cấp Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Quy định bổ sung về quản lý, sử dụng đất, định giá và bồi thường

Trước bối cảnh định giá đất dựa bảng giá khung, chưa sát giá thị trường, mức bồi thường thấp dẫn đến tình trạng người dân khiếu kiện. Thông tư 33 đã giải quyết triệt để bằng việc sửa đổi quy định về phương pháp định giá, nguyên tắc bồi thường và tái định cư.

Xây dựng phương pháp định giá mới: 

– Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K).

– Thu thập dữ liệu từ giao dịch, đấu giá trong vòng 2 năm gần nhất.

– Kết quả định giá tiệm cận giá thị trường, minh bạch hơn.

Đưa ra quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

– Thu hồi <30% đất nông nghiệp nhưng ảnh hưởng sinh kế, UBND tỉnh có thể quyết định hỗ trợ bổ sung. 

– Thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nhưng chưa có nhà tái định cư sẽ hỗ trợ theo giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số K. 

– Trường hợp đất còn lại không đủ điều kiện sử dụng, người dân có quyền đề nghị Nhà nước thu hồi nốt và bồi thường. 

Những đổi mới trong quản lý, sử dụng đất, định giá và bồi thường giúp đảm bảo quyền lợi của người dân sát thực tế hơn. Giảm xung đột, khiếu kiện trong quá trình thu hồi đất. Đồng thời, tạo cơ sở minh bạch, đồng bộ cho công tác quản lý đất đai và định giá. 

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT được xem là văn bản pháp lý chiến lược trong hệ thống giải pháp thi hành Luật Đất đai 2013. Với những điểm đổi mới, văn bản đã góp phần minh bạch hóa trong việc quản lý, sử dụng đất đai, bảo vệ quyền lợi tối ưu cho người dân. Nếu cần tư Luật đất đai, quý khách hàng liên hệ số Hotline 0979.923.759 để được hỗ trợ.