Quy Định Về Bảng Giá Đất Làm Sổ Đỏ Trong Luật Đất Đai

Luật Đất đai 2024 đã bỏ “khung giá đất” và thay thế bảng “bảng giá đất làm sổ đỏ“. Theo quy định mới, “bảng giá đất” sẽ được xây dựng và công bố hàng năm. “bảng giá đất lần đầu” sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh vào ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Cùng luatdaibang.net tìm hiểu sâu hơn vấn đề này.

Tìm hiểu quy định bảng giá đất làm sổ đỏ mới

Theo dự thảo Luật Đất đai mới, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực và vị trí. 

Thay đổi cách điều chỉnh bảng giá đất

Cụ thể, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm xây dựng và trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu, để áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh sẽ phải trình HĐND điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Sau đó sẽ  công bố và áp dụng từ 1/1 của năm tiếp theo.

Trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có thể trình HĐND điều chỉnh bảng giá đất làm sổ đỏ trong năm. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ hỗ trợ UBND trong việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, bao gồm cả việc thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất. Đối với khu vực có cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng đến từng thửa đất, dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

Khác biệt của Luật đất đai mới so với Luật đất đai năm 2013

Theo ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất phải được điều chỉnh, bổ sung mỗi 5 năm hoặc khi có biến động về giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, việc điều chỉnh bảng giá đất rất ít được thực hiện, dẫn đến bảng giá không phản ánh đúng giá đất thực tế.

Dự thảo Luật mới đề xuất ban hành bảng giá đất hàng năm, nhằm bám sát diễn biến của thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng. Điều 158 Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định rõ các căn cứ để xác định giá đất, bao gồm mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, thông tin đầu vào, các yếu tố ảnh hưởng và các quy định pháp luật liên quan.

Thông tin để xác định giá đất

Để xác định bảng giá đất làm sổ đỏ, các thông tin cần được sử dụng bao gồm: 

• Giá đất ghi trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và giá
• Giá đất có trong hợp đồng chuyển nhượng của quyền sử dụng đất
• Giá trúng đấu giá của quyền sử dụng đất sau khi mà hoàn thành nghĩa vụ tài chính
• Giá đất theo thu thập qua điều tra và khảo sát
• Thông tin bao gồm  doanh thu, thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

Theo pháp luật, việc định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau: 

• Sử dụng phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường
• Tuân thủ đúng cả quy trình và thủ tục định giá
• Bảo đảm tính trung thực, khách quan, công khai và minh bạch
• Đảm bảo độc lập giữa các tổ chức, cá nhân tham gia định giá
• Cân bảng lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Những phương pháp chính để định giá đất hiện nay

Luật quy định 4 phương pháp chính để định giá đất cho bảng giá đất làm sổ đỏ là:

• Phương pháp so sánh: Điều chỉnh giá đất dựa trên các giao dịch đất tương tự trên thị trường, loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất.
• Phương pháp thu nhập: Tính toán giá đất dựa trên thu nhập ròng bình quân từ đất, chia cho lãi suất tiết kiệm 12 tháng.
• Phương pháp thặng dư: Tính toán giá đất dựa trên tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển, căn cứ vào sử dụng đất hiệu quả nhất.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh: Nhân giá đất từ bảng giá đất với hệ số điều chỉnh dựa trên so sánh với giá đất thị trường.

Ngoài ra, Chính phủ cũng có thể quy định thêm các phương pháp định giá đất khác sau khi được sự chấp thuận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Một số câu hỏi liên quan tới bảng giá đất làm sổ đỏ

Theo Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025, việc xác định giá đất sẽ dựa trên “bảng giá đất” thay vì “Khung giá đất” như trước. Có một số thắc mắc xoay quanh vấn đề này như:

Giá đất được tính như thế nào khi Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực?

Bảng giá đất làm sổ đỏ được xây dựng hằng năm và công bố áp dụng từ ngày 01/01/2026, sau đó được điều chỉnh vào ngày 01/01 hàng năm.

Bảng giá đất này được áp dụng cho các trường hợp như: 

• Tính tiền để sử dụng đất, thuê đất
• Thuế sử dụng đất
• Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất
• Lệ phí quản lý đất đai
• Tiền phạt vi phạm hành chính
• Tiền bồi thường cho Nhà nước
• ính tiền sử dụng đất/thuê đất một lần, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất,..

Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất không giấy tờ ra sao?

Theo Luật Đất đai năm 2024, các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2014 mà không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp Sổ đỏ, với điều kiện:

• Không được vi phạm pháp luật về đất đai.
• Không thuộc các trường hợp mà đất được giao khi không đúng thẩm quyền.
• Được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp.

Trước đây, Luật Đất đai 2013 quy định hai trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

• Sử dụng đất trước 01/07/2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông, lâm, thủy sản, muối tại vùng kinh tế – xã hội khó khăn, được UBND cấp xã xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp.
• Sử dụng đất ổn định từ trước 01/07/2004, không vi phạm pháp luật về đất đai.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã nới lỏng điều kiện và mở rộng thời gian cấp sổ đỏ cho những trường hợp không có giấy tờ, chỉ cần được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và không vi phạm pháp luật về đất đai.

Tính chi phí làm sổ đỏ mất bao nhiêu tiền 1m2?

Để hoàn tất thủ tục pháp lý để sử dụng đất, người dân phải nộp chi phí làm sổ đỏ trước bạ. Đây là khoản phí mà người sử dụng đất cần thanh toán để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lệ phí trước bạ

=

Giá tính lệ phí trước bạ đất

x

0,5%

Theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định dựa trên bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Vì vậy, mức phí lệ phí trước bạ sẽ khác nhau tùy vào địa phương, phản ánh chính xác giá trị đất dựa trên trình độ phát triển kinh tế-xã hội và các yếu tố khác.

Công thức tính lệ phí trước bạ đối với đất được quy định tại Điều 6 và Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất

=

Diện tích đất (m2)

x

Giá một mét vuông đất theo bảng giá đất tại địa phương

Như vậy, khi người dân làm thủ tục cấp sổ đỏ, mức lệ phí trước bạ họ phải nộp sẽ phụ thuộc vào 2 yếu tố chính:

• Diện tích đất: Đất rộng hay hẹp sẽ ảnh hưởng đến mức phí
• Bảng giá đất làm sổ đỏ được áp dụng tại địa phương: Giá đất ở các địa phương sẽ khác nhau, do đó mức phí cũng sẽ khác nhau

Dịch vụ tư vấn về bảng giá đất làm sổ đỏ của luatdaibang.net

Công ty luật chúng tôi tự hào sở hữu đội ngũ luật sư và chuyên viên giàu kinh nghiệm, chuyên cung cấp dịch vụ về đất đai. Chúng tôi cam kết mang đến cho quý khách hàng bảng giá đất làm sổ đỏ một cách nhanh chóng:

• Tư vấn đầy đủ về các giấy tờ cần thiết, bảng giá đất làm sổ đỏ.
• Phối hợp với bộ phận địa chính để đo đạc kích thước thửa đất nếu cần.
• Hướng dẫn khách hàng hoàn tất thủ tục làm sổ đỏ tại cơ quan công chứng.
• Theo dõi hồ sơ, đảm bảo tính hợp lệ và nộp các khoản thuế, lệ phí theo quy định.
• Tư vấn tận tâm, chu đáo về điều kiện, thủ tục và hồ sơ cần thiết để làm sổ đỏ chính xác.
• Hỗ trợ khách hàng liên hệ và xin giấy phép từ các cơ quan có thẩm quyền.

Luật Đại Bàng tự hào cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp về Tư Vấn Luật Đất Đai. Chúng tôi hiểu rõ rằng các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai có thể phức tạp và đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về luật pháp. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn trong mọi khía cạnh của luật đất đai, từ sang tên, đổi chủ sở hữu, đến quy hoạch đô thị, mua bán và chuyển nhượng đất đai, cũng như giải quyết tranh chấp và mâu thuẫn pháp lý.Tham khảo chi tiết ngay!

Thông qua bảng giá đất làm sổ đỏ mà luatdaibang.net vừa chia sẻ, ngoài các khoản lệ phí trước bạ, phí cấp sổ đỏ, phí thẩm định hồ sơ, người làm sổ đỏ không phải nộp thêm tiền sử dụng đất. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào, vui lòng liên hệ trực tiếp với bộ phận tư vấn pháp luật. Chúng tôi luôn sẵn sàng để giải đáp thắc mắc của quý khách hàng.