Trong thực tế sử dụng đất, không phải thửa đất nào cũng có vị trí thuận lợi tiếp giáp trực tiếp với đường công cộng. Nhiều trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi các thửa đất khác, khiến chủ sở hữu gặp khó khăn trong việc đi lại và khai thác giá trị đất đai. Để giải quyết tình huống này, Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định rõ về quyền về lối đi qua, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đất phía trong, đồng thời cân bằng lợi ích với chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định gì?
Trong quan hệ dân sự liên quan đến bất động sản, quyền sử dụng đất và quyền đi lại là những vấn đề thường xuyên phát sinh tranh chấp. Khi một thửa đất bị vây bọc bởi các bất động sản khác, chủ sở hữu khó có thể tiếp cận trực tiếp đường công cộng. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ, Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 – Quyền về lối đi qua đã quy định về quyền về lối đi qua như sau:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Phân tích nội dung Điều 254 BLDS
1. Quyền yêu cầu mở lối đi qua
Khoản 1 Điều 254 khẳng định, nếu một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác, khiến chủ sở hữu không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, họ có quyền yêu cầu chủ sở hữu liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý.
Việc lựa chọn lối đi phải dựa trên nguyên tắc thuận tiện và gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản liền kề. Chủ sở hữu được hưởng quyền này phải đền bù tương xứng cho bên nhường lối đi, trừ khi có thỏa thuận miễn đền bù.
2. Vị trí và giới hạn lối đi
Theo khoản 2, các bên có thể tự thỏa thuận về vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi sao cho phù hợp với nhu cầu sử dụng nhưng cũng không gây cản trở quá mức cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Nếu không đạt được thỏa thuận, một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp, xác định vị trí lối đi dựa trên thực tế và quy định pháp luật.
3. Quyền về lối đi trong trường hợp chia tách bất động sản
Khoản 3 Điều 254 quy định, khi một bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau, người ở phía trong đương nhiên phải được dành lối đi hợp lý ra đường công cộng. Trong trường hợp này, không đặt ra nghĩa vụ đền bù, vì việc chia tách phải đảm bảo quyền lợi tối thiểu cho người sở hữu đất phía trong.
Ý nghĩa của Điều 254 Bộ luật dân sự
Điều 254 mang ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn:
- Bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho chủ sở hữu đất bị vây bọc.
- Giữ cân bằng lợi ích giữa bất động sản phía trong và bất động sản liền kề.
- Ngăn ngừa và giải quyết các tranh chấp dân sự về lối đi.
- Thúc đẩy sự ổn định trong giao lưu dân sự và quyền sử dụng đất.
Thực tiễn áp dụng
Trong nhiều vụ tranh chấp, các bên thường không thống nhất được vị trí và mức đền bù khi mở lối đi qua. Tòa án khi giải quyết thường căn cứ vào điều kiện địa hình, lợi ích hợp pháp của các bên và mức độ thiệt hại thực tế để xác định lối đi hợp lý nhất.
Ví dụ: Một hộ gia đình có đất phía trong, bị vây bọc bởi ba hộ khác. Sau khi không đạt được thỏa thuận, họ khởi kiện ra Tòa. Căn cứ Điều 254, Tòa án xác định lối đi mở qua bất động sản ít gây ảnh hưởng nhất, đồng thời buộc hộ phía trong phải đền bù chi phí hợp lý cho hộ liền kề.
Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định quyền về lối đi qua khi bất động sản bị vây bọc, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất phía trong mà vẫn cân bằng lợi ích với chủ sở hữu đất liền kề.
Nếu bạn đang gặp khó khăn hoặc tranh chấp liên quan đến lối đi qua, hãy liên hệ ngay với Luật Đại Bàng để được tư vấn và hỗ trợ Luật Dân sự kịp thời.
Hoàng Văn Minh nổi tiếng với phong cách làm việc chuyên nghiệp, tận tâm, và luôn đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu. Với phương châm “Công lý và sự minh bạch” ông Minh không chỉ là một luật sư giỏi mà còn là một người bạn đồng hành đáng tin cậy trong hành trình bảo vệ quyền lợi pháp lý của mỗi người. Trang web Luật Đại Bàng do ông điều hành đã trở thành một địa chỉ tin cậy cho nhiều người tìm kiếm sự trợ giúp và tư vấn pháp lý. Hoàng Văn Minh cam kết tiếp tục đồng hành và hỗ trợ cộng đồng bằng kiến thức và sự hiểu biết của mình, góp phần xây dựng một xã hội công bằng và văn minh hơn.
Thông tin liên hệ:
- Website: https://luatdaibang.net
- Email: [email protected]
- Địa chỉ: 292 Đ. Nguyễn Xí, Phường 13, Bình Thạnh, Hồ Chí Minh, Việt Nam